Interpretación y aplicación del Art. 56 LAU. El desalojo es un acto voluntario del arrendatario; no incluye una causa obstativa de continuar con la relación arrendaticia. (TS S, 20-04-07)

CASACION Num.: 1033/2000
Ponente Excmo. Sr. D.: Xavier O'Callaghan Muñoz
Votación y Fallo: 10/04/2007
Secretaría de Sala: Ilmo. Sr. D. José María Llorente García

SENTENCIA Nº: 436/2007

TRIBUNAL SUPREMO Sala de lo Civil

Excmos. Sres.:
D. Xavier O'Callaghan Muñoz
D. Antonio Salas Carceller
D. José Almagro Nosete

En la Villa de Madrid, a veinte de Abril de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio civil declarativo ordinario de cognición, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Leganés, cuyo recurso fue interpuesto por la Procuradora Dª Paloma O.C., en nombre y representación de Cafeterías A.S.A., defendida por el Letrado D. J. B.C.; siendo parte recurrida la Procuradora Dª Mª Luisa M.V., en nombre y representación de D. Antonio S.J.M.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. 1.- El Letrado D. Álvaro L.F., en nombre y representación de D. Antonio S.J.M., interpuso demanda de juicio civil declarativo ordinario de cognición, contra Cafeterías A.S.A., en su representación legal que ostenta D. José María B. de la Casa, N.B.H.S.A. y Agrupación Empresarial C.S.S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando se dictara sentencia en la que: estimando la demanda, se condene a los demandados al pago de la indemnización fijada en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 de 100.800.000 pts., con condena a la parte demandada a abonar las costas causadas, a consecuencia de su temeridad y mala fe.

2.- La Procuradora Dª Paloma O.C., en nombre y representación de N.B.H.S.A. y Agrupación Empresarial C.S.S.A. contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictara sentencia desestimando la demanda, con absolución de mis representadas y condene al actor al pago de las costas.

3.- La Procuradora Dª Paloma O.C., en nombre y representación de. Cafeterías A.S.A. contestó a la demanda y oponiendo los hechos. y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictara sentencia desestimando la demanda y condene al actor al pago de las costas. Y formulando demanda reconvencional, alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dicte sentencia que, estimando íntegramente esta demanda reconvencional, contenga los siguientes pronunciamientos: a) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento que se estableció entre mi representada, la sociedad CAFETERIAS A.S.A. y el demandado D. ANTONIO S.J.M., de fecha 8 de noviembre de 1993. b) Condenar al demandado a la devolución de la fianza prestada y fijada en la suma de 840.000 pts. c) Condenar al demandado a indemnizar a mi representada los gastos efectuados con motivo de la instalación del local de autos y del posterior desmontaje y traslado de los elementos del negocio, todo ello a fijar en ejecución de sentencia. d) Condenar al demandado a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos, y al pago de las costas del litigio.

4.-El Letrado D. Álvaro L.F., en nombre y representación de D. Antonio S.J.M., contestó a la demanda reconvencional oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación solicitando la desestimación de la demanda reconvencional e imposición de costas a la reconviniente.

5.- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Leganés, dictó sentencia con fecha 29 de julio de 1.997, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por D. Antonio S.J.M., contra Cafeterías A.S.A., N.B.H.S.A. y Agrupación Empresarial C.S.S.A, debo absolver y absuelvo a éstas de las pretensiones de aquélla; y estimando en parte la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de Cafeterías A.S.A. contra D. Antonio S.J.M., debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 8 de noviembre de 1993 y debo condenar y condeno al demandado reconvencional D. Antonio S.J.M., a devolver a Cafeterías A.S. la fianza prestada de ochocientas cuarenta mil ( 840.000) pesetas y a que indemnice a la reconviniente en el 50% de los gastos obras de acondicionamiento, instalación y decoración menos el importe de los elementos retirados que han quedado en poder de la arrendataria así como los que han quedado en el local inutilizables que se determine pericialmente en ejecución de sentencia; con expresa imposición de las costas originadas por la demanda principal al demandante y sin declaración sobre las costas de la demanda reconvencional.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de D. Antonio S.J.M. y de Cafeterías A.S.A., la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 22 de noviembre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso apelación interpuesto por D. Antonio S.J.M. contra la sentencia dictada fecha 29 de julio de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de los de Leganés, en los autos de juicio de cognición seguidos ante dicho órgano judicial con el n° 326/96, debemos revocar y revocamos la resolución recurrida en el sentido de estimar la demanda principal en cuanto a la demandada Cafeterías A.S.A. condenando a ésta a pagar al actor la suma de 100.800.000 pesetas, más las costas causadas en primera instancia con motivo de la demanda interpuesta contra ella, manteniendo la absolución de las codemandadas N.B.H.S.A, y Agrupación Empresarial C.S.S.A, así como la imposición al actor dé las costas causadas en aquella instancia en relación con la demanda principal presentada contra estas sociedades; y desestimando el recurso de apelación presentado por Cafeterías A.S.A. debemos mantener la sentencia apelada en los términos antedichos, sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada en cuanto al recurso interpuesto por el demandante-reconvenido e imponiendo a la demandada-recurrente las costas que traen causa del recurso de apelación por ella interpuesto.

TERCERO.- 1.- La Procuradora Da Paloma O.C., en nombre y representación de Cafeterías A.S.A., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO:

PRIMERO.- Al amparo del número 3° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de normas sobre el contenido y la estructura de la sentencia: Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 359 y 372 y Constitución Española artículos 120.3 y 24.1.

SEGUNDO.- Al amparo del número 4° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964.

TERCERO.- Al amparo del número 4° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-se denuncia que la calificación del contrato es arbitraria, ilógica y contraria a la ley e infracción de los artículos 1281.1° y 1282 del Código civil.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª Mª Luisa M.V., en nombre y representación de D. Antonio S.J.M., presentó escrito de impugnación al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 10 de abril del 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el demandante y parte recurrida en casación don Antonio S.J.M. se ejercitó la acción amparada en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, 24 de diciembre, vigente al tiempo de celebrar el contrato, por desalojo del local, desistimiento unilateral de la relación arrendaticia por el arrendatario Cafeterías Asociadas S.A., demandada en la instancia y recurrente en casación, a la que se le reclama la indemnización que prevé dicha norma.

A su vez, esta sociedad arrendataria ejército acción en demanda reconvencional, de resolución contra aquel arrendador e indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de su obligación esencial de entregar cosa idónea, basada en el artículo 1124 del Código civil.

Los hechos que explican las anteriores acciones contrapuestas son los siguientes, quaestio facti:

*En fecha 8 de noviembre de 1993, don Antonio S.J.M., como arrendador y Cafeterías A.S.A. como arrendataria, celebraron contrato de arrendamiento de local de negocio, consistente en planta baja y, como anexo, un sótano, por quince años, "para cualquier actividad de hostelería".

*La sociedad arrendataria realizó obras de reforma y acondicionamiento del local, tanto en la planta baja como en el sótano, modificando la configuración arquitectónica del total y solicitó el 9 de junio de 1994 la licencia de apertura del local como cafetería, cervecería, etc. que le fue denegada por el Ayuntamiento de Leganés por decreto de 5 de diciembre de 1994 por razón de que "la planta sótano ocupada en parte por la actividad, cuya apertura se tramita, no está aprobada con el uso de ampliación de planta baja; sino cómo planta de 'trasteros, instalaciones generales y o cuartos de contadores en la comunidad donde se ubican, ordenándose a la policía y servicios municipales para que procedieran al precinto del establecimiento, si En cinco días No se cesará voluntariamente en la actividad"; contra tal denegación- de licencia la arrendataria interpuso el 6 de marzo dé 1995 recurso contencioso-administrativo, no obtuvo la suspensión del acto administrativo y el 3 de marzo de 1997 desistió del recurso

*En fecha 9 de octubre de 1996 la sociedad arrendataria requirió notarialmente al arrendador al efecto de resolución del contrato de arrendamiento por imposibilidad de la explotación del local, resolución que no fue aceptada por aquél.

De lo anterior se desprende que la cuestión jurídica discutible, la verdadera quaestio iuris, es la siguiente:

*Si se produjo un desalojo y desistimiento unilateral de la sociedad arrendataria, que da lugar a la aplicación del artículo 56 de la ley de arrendamientos urbanos: es la posición y la acción del demandante, arrendador, don Antonio San Juan.

*Si se produjo un incumplimiento por parte de éste, por haber entregado un local para actividad de hostelería, cuyo sótano no era idóneo para ello, que da lugar a la aplicación del artículo 1124 del Código civil.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Leganés mantuvo la segunda de las posturas dando lugar a la indemnización que prevé tal norma del Código civil en cuantía inferior a la reclamada. Por el contrario, la sentencia de la Audiencia Provincial, sección 13ª, de Madrid, de 22 de noviembre de 1999 aceptó la primera postura y condenó a la sociedad demandada (no al resto de las sociedades codemandadas) Cafeterías A.S.A. a indemnizar en la totalidad de la cantidad que prevé el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la reclamada en la demanda principal y asimismo mantuvo la condena al actor, demandado reconvencional, a indemnizar a la sociedad demandante reconvencional Cafeterías A.S.A.

Esta última ha formulado el presente recurso de casación en tres motivos: el primero, al amparo del número 3° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre motivación e incongruencia dé la sentencia; el segundo sobre la vigencia y falta del supuesto de hecho; el tercero, sobre la calificación del contrato.

SEGUNDO.- Antes de entrar en el detalle del recurso conviene precisar el fallo de la sentencia instancia objeto del mismo y la única parte (demandada y demandante reconvencional) que ha recurrido. Dicha sentencia absuelve a las codemandadas excepto a la arrendataria Cafeterías Asociadas. S.A. a la que condena a pagar exactamente la previsión del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que asciende a 100.800.000 pesetas (demanda principal) y, a su vez, confirma la parte del fallo del Juzgado de Primera Instancia en lo que se refiere a la condena al demandado reconvencional don Antonio San Juan a devolver a Cafeterías A.S.A.. la -fianza de 840.000 pesetas y a que le indemnice en el 50% de los gastos (demanda reconvencional).

A esto último se ha aquietado dicho demandado en reconvención, por lo que es firme la estimación parcial de la demanda reconvencional. A la estimación total de la demanda principal no se ha aquietado la sociedad demandada y ha formulado el presente recurso de casación.

Y antes del análisis de los motivos, conviene precisar la posición de esta Sala ante la interpretación y aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, base de la demanda principal y del fallo de la sentencia recurrida. Esta norma impone una sanción económica ex lege al que incurre en el supuesto de hecho que expresa así: si antes de su terminación (del plazo estipulado) lo desaloja (el arrendatario, el local) deberá... indemnizarle con una cantidad...; es decir, el supuesto de hecho es el desalojo como terminación anticipada del contrato de arrendamiento, el mal llamado desistimiento (que es término procesal) y el desalojo por el arrendatario implica voluntariedad; es.-él quien desaloja el local, que no es lo mismo que ser desalojado del mismo. Se trata, no del desalojo voluntario por el arrendatario, sino de una causa obstativa de seguir ocupando el local, la denegación de la licencia de apertura e imposibilidad física (le cerraron el local sótano) y jurídica (no cumplir las ordenanzas municipales). Es el supuesto de otras causas objetivas que pueden parecer más claras, como una explosión de gas en el edificio (tan frecuente años ha) o una inhabilitación de edificio por temor a un derrumbamiento (sigue dándose hoy día): en ambos casos, como en el presente, no cabe pensar en un desalojo por el arrendatario que, sobre sufrir la imposibilidad de utilizar el local, le obligan a dejarlo y le pretendan aplicar la sanción ex lege del artículo 56. Por último, una sanción supone una imputabilidad y no la hay en el presente caso.

TERCERO.- De lo anterior se desprende que se ha de estimar el motivo segundo del recurso de casación. El primero, relativo a la incongruencia y a la falta de motivación no tiene sentido ya que la sentencia está plenamente motivada y es congruente, aunque tiene razón el recurrente en lo que se refiere a la indemnización y a que no es aceptable la decisión de la sentencia recurrida en cuanto remite a un segundo proceso si se ha indemnizado en cuantía excesiva por cuanto se alquiló el local a tercera persona y el arrendador no puede cobrar dos veces, por indemnización y por renta. El tercero tampoco es aceptable, pues no es problema de interpretación del contrato.

El segundo, como se ha apuntado, es de estimar.

Tal como se expresa en el recurso y como se ha dicho anteriormente, no se da el supuesto de hecho del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No se trata de cuestión de hecho que no cabe plantear en casación, sino de calificación jurídica de un hecho: el hecho obstativo de continuar ocupando y desarrollando la actividad económica, actividad de hostelería como dice el contrato; hecho que no se puede calificar de desalojo en el sentido sancionador que contempla le Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Al estimar el motivo, no procede condenar en costar en este recurso, aplicando el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en las de la instancia Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Primero.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la Procuradora Dª Paloma O.C., en nombre y representación de Cafeterías A.S.A., contra la sentencia dictada por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 22 de noviembre de 1999, que CASAMOS y ANULAMOS.

Segundo.- En su lugar, desestimamos la demanda principal formulada por la representación de D. Antonio S.J.M. contra la mencionada sociedad recurrente, a quien absolvemos de la misma.

Tercero.- Mantenemos el resto de los pronunciamientos de dicha sentencia: la absolución de las sociedades codemandadas y la condena a aquel demandante-demandado reconvencional dictada en primera instancia.

Cuarto.- Se condena en las costas de primera instancia, al demandante respecto a su demanda principal, no se hace condena en costas respecto a la demanda reconvencional. En segunda instancia, no se hace condena en costas a ninguna de las partes. Tampoco se hace en las de este recurso de casación, en que cada parte satisfará las suyas.

Quinto.- -Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose a efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.